スズカハウス(福山市)の家づくり入門アドバイス   (いい家を建てるためのエッセンス)       

これから家づくりを始めようとされている皆様へ(知っておいて頂きたいこと!)


1. 家づくりの勉強が必要 2. 家づくりの進め方
3. 家の見学 4. 住宅価格について
5. 住宅ローンのポイント 6. 広告やカタログ
7. 家の建て方について 8. レイアウトや間取りについて
9. 構造・建て方の変遷 10. 家に必要な機能について
11 住宅ローン
12. 住宅用地さがしのポイント

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1. いい家づくりには、ある程度の勉強が必要

家づくりは、普通一生に 1回 (多くても、2、3 回) だけだと思います。 業者さんとの話では、耳慣れない言葉が多くて、よくわからず不安なままで家づくりが進んでいくことはよくありません。何となく知ったかぶりをしてしまい、余裕がない内に、工務店や建築会社の言いなりになってしまったり、詳しく聞かなくて後からトラブルになったりするケースもあるようです。

一生に一度の大金を使うのに、住宅会社に任せっきりでわからないことだらけのままで、後からオプションや追加費用が生じて予算オーバーしてしまう家づくりは、楽しい家づくりにはなりません。

本来ならば、いろんな情報をきちんと分析し納得してからお金を使うべきなのですが、金額が大きいので金銭感覚がマヒしたような状態でものごとがどんどん決まっていってしまっては、楽しい家づくりどころか不安・不満な家づくりとなってしまいます。

スズカハウスでは、初心者の方にも親切丁寧に理解できるようなお話を致します。
家のことを知らないということは、別に恥ずかしいことではありません。 
分からないことや慣れないことは、十分にご理解を頂けるまで、何度でも説明を致しますので、お気軽におたずねください。

家以外のものを買う時にもそうですが、まずは、「人任せにせずに、自ら見て、学んで、知ること」 が大切です。専門的な話もさせていただきますが、一緒に楽しく学んで家づくりをしていきましょう。
 ◆ 一口メモ
  ○ 1坪=約 2畳
  ○ 坪数=u面積 × 0.3025

  ○  のべ床面積= 約 1階と2階の床面積の合計(1階15坪・2階15坪の場合には、15+15=30坪)
2. 家づくりの進め方

「住」に関しては、住まいを決める直前だけしか関心を持たない方が多いようです。しかし、いい家を建てるためには、学んで知ることが必要です。。関心を持って、一から勉強するつもりで、見学会などで家を見ることから始めましょう。 家づくり(注文住宅)の流れは、次のフローチャートをご参考にしてみてください。



           上図で、スタートから本契約までは、早くて1ヶ月位です。土地探しが伴うと半年を超える場合もあります。

@ 基礎的な勉強の参考に、
土地の買い方や後悔しない建築のエッセンスをご参考に!

A 見学のポイントは、勇気を持って見に行くことです。 

B 比較のポイントは、人や工事中の現場を見ることです。

C 1社に絞った時点からは、お互いの信頼を大切に話し合いをしていくことです。


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3. しっかりと家をみましょう。

家を見る方法としては、主に@住宅展示場 A住宅見学会 B在住住宅見学 の3つがあります。

@は、いろいろな住宅メーカーが豪華な魅力的なモデルハウスを連ねている場所です。通常、平均的な家と比べるとかなり大きい家で、豪華なつくりが特徴です。モデルハウスは各社の顔ですから、高い材料を使用して、魅力的な家を造っているわけですから、自分が契約する家とどこが違ってくるかということを理解して担当者に質問することが必要です。各社のモデルハウスは、通常5000万円以上のお金を使って建てられています。平均的な家は、2000万円位ですから、2倍以上の予算でできているのがモデルハウスです。また、住宅展示場の目的は、顧客名簿(建築の見込み客名簿)を作ることです。アンケートは、すべて翌日からの営業マンの商材となり、しつこい営業が毎日つづくことになります。

スズカハウスは、花園町に独自のモデルハウスをつくっていますが、このモデルハウスは、展示場にあるような豪華すぎるモデルハウスではありません。平均的な家の大きさより少しだけ広いくらいの大きさで、予算的にも全く手に届かないようなものではありません。皆さまにご覧頂くモデルハウスなので、少々高いものです(約2500万円をかけています)が、ちょっとグレードアップしてた建材や設備や太陽光発電・掘りコタツ・金庫などもついての金額です。みなさんが家をご検討される上で、役に立つような間取り・デザイン・工夫をたくさん取り入れていますので、ぜひ、ご覧になって下さい。(今すぐご覧になりたい方は、こちらをご参考にしてください。)

A住宅見学会は、お客様(施主様)が建てられた家を住む前に借りて行う見学会です。現実にお建てられた家であるため、施主様の承諾がないと見学会が開けません。住宅見学会をするということ自体、建築会社と施主様の良好な関係を示す一つの証拠であるわけです。ホームページへの掲載についても、基本的には施主様の了解が必要なので、過去に建築した家がたくさんあるほど、建築会社と多くの施主様との関係が良好であるといえます。住宅見学会は、現実的な予算とお客様のご希望が実現した実物ですから、その建築会社の現実を実体験できるもっとも参考になる家です。住宅見学会を見れば見るほど目が肥えてきて、自分が家を計画する上では、プラスになります。


                         今度の見学会情報 ⇒ ご 案 内


Bの在住住宅見学は、建築会社にお願いして既に建ってお住みの家を見学する方法です。既に住んでいる方の家を訪問するので、多少気兼ねするかもしれませんが、体験談が参考になるかもしれませんし、時間が建った家がどんな状況なのかまた、建築会社のアフタフォロー(建築後の家の面倒をみているかどうか?)まで、チェックできます。


4. 価格(坪単価)について

一般的に建築金額、特に注文住宅は、金額がわかりにくいものです。建築金額は、坪単価 × 延べ床面積(家の1階・2階の面積の合計) が基本だといわれます。それに従うと、坪単価 24万8000.円 と宣伝しているような建築会社で建てる家は、標準的な家の大きさである例えば延べ床面積 35坪の家であれば、24.8 万円 × 35坪 =868万円となるはずです。 しかし、出来上がって支払う実際の金額は、1500万円以上にもなっているのが通例です。

これから住宅をご検討しはじめようとされている方には、まだ良くわからないと思いますが、住宅の坪単価は、通常最低でも35万円以上はします。いわゆる中位(普通)で、坪40万円代です。

では、坪24万8000円は、いったい何なんでしょうか。答えは、お客さんを引きつける数字にすぎません。単なる「宣伝の数字」(まやかしのようなもの)なのです(下記の説明をご参照下さい)。このようなことが平然と行われていること自体、住宅の金額がわかりにくい原因の一つだといえます。

わかりやすく説明をするために、住宅の計画を買い物に例えてみましょう。
買い物に行って、トマト5個、豆腐 3丁、肉 500g を買ってお買い物代金を合計するのと同じように、屋根(瓦)1000枚、基礎 50u、外壁 300u・・・の合計が、建築の総額となるわけです。トマトがどこのどのくらいの大きさなのか、豆腐がどこ製のこだわりがある豆腐なのか、肉が何肉なのかによって、買い物金額は違ってくるように、本来家の金額も建築の総額となると、材料の数量・品質・ブランドなどによって、全く違います。うちで建てる家は、坪○○万円という定価(固定金額)になるようなものではありません。 坪○○万円という目安はあっても、注文住宅の建築費は、きちんと図面や材料などの詳細(仕様といいますが・・・)がきちんと確定し積算(見積り計算)をしなければ、金額は決定できないのです。

ところが、それでは、床の種類や色、ドアの形や色などすべてを決めなければ、住宅の合計金額が算定できないということになってしまいます。本来はそうであるのですが、もしそれに従うならば、建てる前に金額を計算することは、不可能なのです。現実は、予算がある程度決まっていますから、事前に大まかな坪単価で、見込み建築費を計算する必要があるわけですから、便宜的に、それをわかりやすく広さの単位に応じて計算しやすくしたのが、坪単価なのです。

ところで、家を建てる上で、必要総資金は建物本体費用だけではありません。次に必要資金の大まかな内訳をご説明させていただきます。


@建築費総額=A建築本体金額+B付帯建築費+Cオプション金額(特別仕様金額)+D消費税(5%)+E経費
付帯設備 敷地によって違う屋外の配管やその他の工事費です。
敷地の状況によって、変わってきます。通例は、この金額は、100万円未満です。
オプション 杭などの基礎補強・外構工事・照明器具などの追加仕様・面積変更・仕様変更などによって上がる金額です。
(坪単価を安くPRしている会社は、建築面積が小さい(例えば、40坪以下の場合)と割高になるとされて追加をオプションのように加算します。)
経費 各種税金・融資関係費・登記関係費・測量費(特別な場合)・各種申請費・地鎮祭費・水道負担金など

  ◎24.8万円/坪のカラクリ
 「お風呂にテレビがついて、この金額は安いよね。」 とみんな思ってしまいます。そうです。イメージ的には、安いどころか安すぎます。こうして多くの人は、「じゃあ、一度行ってみるか。」ということになるわけです。一度行けばわかるのですが、この後は、その会社の執拗な営業攻勢とお客様の選別がはじまります。

基本金額の24.8万円は、上記のAの金額だけですから、それだけで会社が利益をだすことは到底できません。したがって、BCをたくさんしかも、高い金額で盛り込もうとします。Aの建築本体金額だけでは、家は完成しません。見せ掛け単価の安い会社は特に、基本金額にいかにどれだけBCを上乗せできるかが営業の手腕だとされます。例えば、常識的には あるオプションが50万円位のものを、100万円でオプション契約をするわけです。つまり、見せ掛けの安い坪単価で、お客様を集めて、基本申し込みをさせて、その後オプションや追加契約を次々としていくわけです。追加が、50万円・100万円・200万円と次から次へと増えていきます。あっという間に、500万円になることはよくあることのようです。はじめに集めるお客さんが多いので、オプションや追加契約のないお客さんや金額にうるさい(追加契約に文句を言う)お客さんは、相手にしないという方法、つまり、追加のお金を出せる余裕があって、素直に追加に応じるお客様だけを選別するわけです。

確かに、営業のやり方は、会社によって千差万別です。しかしながら、お客様の知識が浅いことをいいことに、安い単価だけでPR宣伝して、人の良さにつけ込んで、金額を上げていくというやり方はいかがなものでしょうか? こういったやり方で、はじめに安い単価を提示するところには、くれぐれもご注意下さい。

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5. 住宅ローンの賢い借り方

住宅ローンには、さまざまな特徴をもったものがありますが、良く理解をしておく必要があります。業者の言うがままに、あまり考えずに、金利が低いだけの短期変動ローンにしてしまうと、数年後に金利が上がって返済額がアップして、返済できないことになりかねません。必ず固定金利ローン(代表的なものは、住宅金融支援機構のフラット35)と比較してから選びましょう。  詳しくは、こちらへ。


6. 広告やカタログに惑わされないようにしましょう。

大半の人は、住宅に関しては、日頃からあまり考えることもないために、TVコマーシャルや展示場、カタログなどの影響を受けやすいものです。特に大手住宅メーカーは、何十億何百億円も広告宣伝費に費やして、第一印象(イメージづくり)に余念がありません。イメージを高めるのは悪いことではありませんが、会社の実態が伴わなければ、誇大広告だといえます。実態がどうであるかは、お客様ご自身が体感された方がいいと思います。中には、イメージが先行して、実態は全く違う会社もあります。家は工業製品ではありません。いくらプレハブの家であっても、工場でできるものではなく、現場で人が作っていくものです。また、無駄な広告や宣伝は、結局は建築費に上乗せされているのです。

家を建てるということは、電気屋さんで電気製品を選ぶのとは違って、友人を選ぶのに近いのではないかと思います。お互いが信頼できる関係をつくって、同じ目的に向かってゴールまで、信頼関係を大切にしてこそ、良い家が楽しくできていい思い出になるのではないでしょうか?

お客様との話をベースに、営業・設計・現場監督・職人が、慎重に大切に家をかたちにしていくのです。そこで大切なのは人です。材料の良し悪しも当然大切ではありますが、建築会社に最も重要なことは、お客様のために働く人のレベルと意識が高いかどうかが、一番大切なことではないでしょうか? 広告やカタログは、お金さえかければ立派なものができます。広告のイメーージが良いとか、カタログの家が豪華だとかで、今から建てる家の良し悪しがきまるのではありません。人を見てまた、実物の家を見てじっくりと選んでいくことが大切です。


7.構造体・家の建て方には、材料や建て方がいろいろあります。


構造材料による分類 小分類 住宅適合 特 徴
建築工法分類 A. 木 造 軸組み工法 従来の日本の木造工法--柱・梁
枠組壁工法(ツーバイフォー) ・ 高断熱高気密に合った木造 高耐震性
B. 鉄 骨 軽量鉄骨 ・ 仮設住宅やプレハブ
重量鉄骨 ・ 事務所や店舗向き--広い部屋
C. 鉄筋コンクリート(RC) × ・ 自重が重い--マンションなど

材料別に分類すると、木 造  鉄 骨 ・ RC(鉄筋コンクリート)の3種類があります。

弊社は、いづれの建築工法も対応可能ですが、日本の気候には
木の家が 最も適していると考えています。 

鉄やコンクリートは、熱を伝えやすく、結露しやすいので、湿度の高い日本の気候には不向きです。

木は生きものに優しく、調湿機能があり、丈夫です。安定した条件の下では、100年以上の長期にわたり強度が 衰えることはありません。特別に巨大なマンションや商業建築以外であれば、人に優しい家は木の家だといえます。

木造には、在来軸組工法と枠組壁工法(ツーバイフォー)がありますが、
高断熱高気密の家には、ツーバイフォーでのパネル壁が適しており、 自然派の家としては、在来軸組工法で土壁が適していると考えています。

木造の中で、ツーバイフォーの家は、鉄骨に準ずる法令準耐火建物として、認定されているので、火災保険が大幅に安くなります。

どのような生活でどのような家を希望されるかによって、建築工法を選ぶことが大事だと思います。

8. レイアウト・間取りについて

家は、主役ではありません。主役はご家族です。家族が楽しく(安全・安心・快適に)住める家が良い家だと思います。例えば、単に断熱性のいい家を造ろうとするならば、断熱材を2倍・3倍の厚みにして、窓のない家を造ればいい(窓などの開口部は熱が逃げやすいので)わけですが、果たしてそれが本当にいい家だといえるでしょうか?

断熱材が厚いのは、いいことですが限度があって、厚すぎても無駄なだけです。無論、窓がない家は、生活するのに適している家だとは言えません。お風呂にジャグジーが付いているのは、一見魅力的に見えますが、果たして10年後でもそれを使っている人が何人いらっしゃるでしょうか?もしかしたら、何年か後に壊れて使えなくなったままになっているなんてことも想像できます。

間取りについても、同じようなことが言えます。例えば、子ども部屋です。子ども部屋を広くしたいというご希望の方もいらっしゃるでしょう。しかし、設計プランの時に考えていただきたいことがあります。その部屋を使うお子様が、広い部屋だと個室にこもってしまってリビングに下りて来なくなるかもしれません。成人して別居するようになると、その部屋はどうなるでしょうか。ご実家のある方は、思い出してください。自分が家を出た後で、子供部屋が空いてしまっていて、単なる倉庫になっているケースも多いのではないでしょうか?

すべて最高の物を使って、できるだけ大きな家をつくることが、いい家づくりではありません。
予算の範囲内で、できるだけ希望や夢を実現し、将来的な見地からも、あまり無駄なものを取り入れない思慮をもって家づくりをすすめることが大切です。(もし、ご予算に余裕があれば、その分余計なものを追加することが、悪いことではありませんが・・・)

弊社は、今までの経験を最大限アドバイスに活かせるように努める所存ですので、ぜひ、みなさまの家づくりのよきパートナーに選んでいただければ幸甚に存じます。


9. 建物の構造・建て方について

家の構造は時代と共に変化しています。大きな流れとしては、柱と梁(線)で構造をつくる方法から壁(面)で支える構造へ移行しています。

日本の伝統的な家は柱と梁でしたが、今では耐震性のある丈夫な家にすべきだという考え方が一般化して、法律的にも建築基準法の基礎的な考え方となっています。

ツーバイフォー工法は、日本では枠組み壁式工法と呼ばれていますが、元からまさに「壁」で支えるという構造の建て方です。

ところが、住宅業界の実態としては、ほとんどの木造住宅を、以前の考え方である柱と梁の線で支えるという軸組み工法をベースにしています。

確かに、筋交(すじかい)や合板による耐力壁で強度を補完するという方法を取っているものの、建て方に矛盾があってその矛盾から結露を生じやすいなどの欠陥がいろいろと出てきているのが実情なのです。これは、長期的には極めて大きな問題点なのですが、一般的には十分認識されていないようです。

ツーバイフォー工法は、もともと壁で支える家であり、全ての壁が主たる構造体となって、軸組みより地震に対して 2倍以上も強い丈夫な家を作り上げていて、高断熱高気密のエコハウスとして優れているのです。詳しい工法の比較については、こちらをどうぞ。 また、ツーバイフォーについての説明は、こちらをどうぞ。

10. 家に必要な機能について

家に必要な機能について、具体的に考えてみましょう。

  A. 絶対的に必要な機能 === 安全性(家族の生命と財産を守る機能)

   @ 耐災害性   --- 地震や台風などの自然災害や、火災などの人災に強い家

   A 耐久性     --- 長期にわたって、機能が劣化しない、もしくは劣化しにくい家

   B 対病原性   --- 虫やカビ、シロアリなどに強く、化学物質によるアレルギーから解放された家


  B. 理想的な機能 === あればより良い機能

   @ 対気候性  --- 夏涼しく、冬暖かい家、風通しや日当たりが良い家

   A 機能性    --- 家族が生活するのにより便利で快適な家(いい間取りや便利な機器)

   B 費用(コスト)--- 初期投資が低く、維持費も低減できる家

   C デザイン性 --- おしゃれで個性的で誇れる家

   D 高断熱性  --- 冷暖熱エネルギーを保持できるエコハウス

   E 柔軟・自由性 --- 間取りや構造の変更・増改築のしやすい家   


 以上のことを念頭により良い家を建てるために、情報に惑わされないように注意して家の研究をしましょう。

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