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| 概要 | 長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅である「長期優良住宅」について、その建築及び維持保全に関する計画(「長期優良住宅建築等計画」といいます。)を認定する制度の創設を柱とする「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月に公布され、平成21年6月4日に施行されました。
認定のポイントは、大きく分けて２つです。 ①建築する住宅が定めた基本性能を満たしているか。 ②維持管理計画が妥当かどうか。 この２つがともに基準に適合していれば認定を受けることができます。①の基本性能については、指定性能評価機関などが行っている住宅性能表示制度などを使って第三者による証明を受ける必要があります。また、②の維持保全の計画についても、基準が省令で定められることになります。 この法律では、長期優良住宅の普及の促進のため、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定して、所管行政庁に申請します。当該計画の認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行うこととなります。（国土交通省ホームページより）
◎ この制度を普及させるために、政府は税制や融資などにおいて、優遇制度を予定しています。 |
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| 法の目的 | 住生活基本法（平成１８年法律第６１号）においては、ストック重視の住宅政策に転換することとしており、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う」社会へ移行することが重要となっています。このような状況にかんがみ、住宅を長期にわたり使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的として制定されました。（福山市ホームページより） |
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| 基準 | 長期優良住宅の認定基準の内容 ①省エネルギー性-- 対策等級４に適合する住宅 ・省エネ法に規定する省エネルギー基準（次世代省エネルギー基準）に適合すること。 ②耐 震 性 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上に適合する住宅 ・基準法に定められた耐震性に対して等級２では１．２５倍、等級３では１．５倍の耐震性能の建物 ③バリアフリー性-- 高齢者等配慮対策等級３以上に適合する住宅 ・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。 ④可変性-- 居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な処置が講じられていること。（一戸建ての住宅は除かれています） ・配管、配線のために必要な躯体天井高 ⑤劣化対策-- 劣化対策等級３以上に適合する住宅 〔木造〕 ・床下及び小屋裏の点検口を設置すること。 ・点検のため、床下空間の一定の高さを確保すること。 ⑥維持管理-- 維持管理対策等級３以上に適合する住宅 ・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。 （区画されたパイプスペースなど） ・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること等 ⑦住戸面積-- 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること ・一戸建て住宅--一階の床面積が40㎡以上で、延床面積75㎡以上 ・共同住宅は７５平方メートル（高齢単身者向けは４０㎡）以上 ⑧居住環境-- 良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること ・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。 ⑨維持保全の方法-- 建築時から将来を見据えて、定期的な点検等に関する計画が策定されていること ・維持保全計画に記載すべき項目については、①構造耐力上主要な部分、②雨水の浸入を防止する部分及び ③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。 ・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。 以上9 項目が必須となり、適合証明書が（適合証明検査機関が発行）必要となります。 認定計画実施者は、認定長期優良住宅の建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、保存する必要があります。 住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する登録住宅性能評価機関による技術的審査等（事前審査）を受けたものを認定申請することができます。
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| 手続き | 登録住宅性能評価機関による事前審査を受けるか、または、直接 福山市に認定申請を行う。 （登録住宅性能評価機関による事前審査を受けた場合は、認定申請手数料が減額されます。現実的には、 住宅性能評価を取る必要があるので、評価期間による事前審査を受けることになります。） ※住宅性能表示は任意の制度ですが、建物の性能を明確にするために性能表示を採用する場合や銀行融資やフラット３５の優良住宅取得支援制度（Ｓ）を採用する場合には必ず耐震等級対応となります。 |
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| 費用 | 
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| メリット | ◎減税措置として ①住宅ローン減税の最大控除額を600万円に拡充（一般住宅は500万円） ②住宅ローン減税との選択で、性能強化にかかった費用の10％相当額（最大100万円）を所得税から控除 ③床面積120m2までの固定資産税を5年間2分の1に軽減（一般住宅は3年間2分の1） ④不動産取得税で課税標準からの控除額を1300万円に拡充（一般住宅は1200万円） ⑤登録免許税の税率を一般住宅特例より引き下げがあります。 ◎住宅金融支援機構が開発中と言われる50年住宅ローン・フラット50（仮称）が利用可能になる予定。 ○ フラット３５S は、当初５年間0.3％（１０年間に変更予定）の金利減免＋住宅ローン所得減税1.2％（10 年間ローン残高5,000万まで）が適応されます。ローンを利用しない場合も最高100 万までの所得減税が実施されます。 ○福山市では、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の施行の日から2010年（平成22年）3月31日までの間に新築された認定長期優良住宅については、120平方メートルを限度として、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から５年度分（３階建て以上の中高層耐火住宅等は７年度分）の固定資産税を２分の１減額されます。 |
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| デメリット | ①建築費と設計料がアップします。 （耐震構造計算など、数々の計算書が必要となるので、設計料など（上記参照）で 50万円以上のアップとなります。さらに、在来軸組み工法では、工事費も数十万円アップします。） ※上記「費用」の項目をご参照ください。 ②建てただけではダメなのです。 「当該計画の認定を受けた住宅については、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行うこととなります。」（国土交通省） またそのために記録を残しておく必要もあります。このために専門の会社への登録料が年間2万円以上必要となります。
当然、10年後との点検・地震や台風の後の臨時点検を必ず受けてメンテナンス（有償）を行う必要があります。 計画に沿つた建築及び維持保全が行われてない場合は改善措置を命じたり、認定そのものを取り消しすることができる規定が設けられている。 |
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| アドバイス ＆私見 |
『長期優良住宅』という言葉が、独り歩きをしそうです。 「日本の住宅は、欧米と比べて質が低くて、30年ほどしか耐久性がないと言われ、だから、欧米のように、100年以上の耐久性がある住宅をめざす必要があるんだ。」と、日本のある政治家が言っていました。そして、中古市場を活発にして、家という財産のストックを大切にしていかなければならないと・・・。 確かに、一見その内容は、正しいように聞こえますが、本当にそうなのでしょうか。 確かに一理ありますが、前提と対応策に大きな間違いがあるのに私たちは気づく必要があるように思います。 以下は、私見です。
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